Le régime juridique de la copropriété permet la répartition de la propriété d’un immeuble collectif entre plusieurs personnes appelées copropriétaires. Ce régime prévu par la loi, fixe les règles de fonctionnement de cette petite collectivité, afin qu’elle vive en bonne harmonie.

Le statut de la copropriété est un ensemble des règles prévues par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et le décret 67-223 du 17 mars 1967. Il s’applique obligatoirement à tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation et dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes. Presque tous les appartements sont soumis au régime de la copropriété lorsque l’immeuble appartient à plusieurs propriétaires. Dans quelques cas particuliers, des maisons peuvent être soumises à ce régime juridique ainsi que des locaux commerciaux ou professionnels.

La plus grande partie des règles sont impératives mais les copropriétaires peuvent déroger à certaines d’entre elles (par exemple la définition des parties privatives ou communes).

Un lot comporte toujours deux éléments juridiquement inséparables :

• Une partie privative (les pièces du logement par exemple) : parties réservées à l’usage exclusif d’un propriétaire déterminé
• Une quote-part, exprimée en tantièmes (le plus souvent en millièmes) des parties communes (parties affectées à l’usage de tous les copropriétaires : les espaces verts, les ascenseurs, la chaufferie, etc).

Contenu d’accordé

Le règlement de copropriété est obligatoire. Il constitue le contrat qui lie tous les copropriétaires et doit respecter les dispositions impératives de la loi de 1965.

Il a pour objet de déterminer notamment la destination des parties privatives et communes, les conditions de leur jouissance (par exemple : l’exercice des professions libérales est-il autorisé ?). Il prévoit également les règles de vie qui régissent la copropriété (exemple : le changement des fenêtres est-il libre ?), celles qui fixent le fonctionnement des assemblées générales ou encore la répartition des charges communes. 

Afin d’harmoniser les règlements de copropriété, parfois anciens, avec les dispositions législatives et réglementaires intervenues depuis leur établissement, l’assemblée générale peut procéder à des adaptations, votées à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés (article 24 de la loi du 10 juillet 1965). La publication de ces modifications au Service de la publicité foncière est effectuée au droit fixe d’enregistrement (et non au droit proportionnel). Ces adaptations peuvent permettre de supprimer les clauses contraires à la réglementation ou, au contraire, d’insérer des clauses obligatoires qui font défaut.

Il s’agit d’un document obligatoire destiné à identifier et numéroter les lots pour la publicité foncière. Pour pouvoir être publié, il doit être rédigé par un notaire

La destination de l’immeuble, prévue par le règlement de copropriété, est une notion clé qui vise à définir l’usage autorisé des lots de copropriété. Il est ainsi possible de prévoir un usage exclusif d’habitation ou mixte d’habitation et commercial ou encore interdire ou autoriser les activités libérales, les activités de restauration … Le niveau de standing de l’immeuble est un élément important dans la détermination de cette destination. 

Chaque lot a une affectation : habitation, commerciale, cave etc.. Le changement d’affectation ou d’usage par un copropriétaire est possible dès lors qu’il respecte la destination de l’immeuble et les droits des autres copropriétaires. En revanche l’exercice d’une activité interdite par le règlement de copropriété car non conforme à sa destination est illicite. Enfin une clause restreignant les droits des copropriétaires sur leur lot doivt être justifiée par la destination de l’immeuble.

La « mise en copropriété » est un processus juridique et administratif qui permet de diviser un immeuble en plusieurs unités privatives, généralement des appartements, et de créer des parties communes. Chaque propriétaire d’une unité privative détient une part de propriété des parties communes.

L’état descriptif de division (EDD) est un document officiel annexé ou intégré au règlement de copropriété. Il permet d’identifier chaque lot de la copropriété grâce à un numéro d’identification et d’attribuer des quotes-parts des parties communes à chaque lot.

Quand est rédigé le règlement de copropriété ?

Le plus souvent, le règlement de copropriété est réalisé au moment où l’immeuble est mis en copropriété, c’est-à-dire lorsqu’il est divisé en lots.